资深房产项目操盘人-蔡明威眼中的海南房产未来


发布时间:2021-01-24      来源:互联网

资深房产项目操盘人---蔡明威,他眼中的海南房产现在与未来挑战与机遇并存

海南这个国内唯一的国际旅游岛,在过去的2016年-2017年,房价可以说是基本翻了一倍有余。

同时尽管在2017年中旬,海南陆续出台相关的限购政策,对个别热点地区执行了限制1-2年的社保限制,但是依然没有办法阻止海南房价的上涨。

2018年,春节期间,海南更是一房难求。时值海南建省30周年,全岛房价上涨迅猛,目前东线、西线房产项目,1万以下单价的楼盘已经非常少。

因此,很多人都有点担心,这一轮海南楼市的火爆,会不会重蹈1992年海南房产大泡沫的暴跌悲剧?今天,资深房产项目操盘人---蔡明威就这个问题做一点简单的论述。

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1992年海南房产泡沫,根源在于信贷泛滥

投机需求高度旺盛,最终导致崩盘

1992年的海南房产大泡沫,根源于信贷的泛滥导致的投机性需求过渡。

在泡沫生成期间,以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。

很多房地产开发商及购房人,不是为了度假居住的需要,而是纯粹为了投机,甚至是卖楼花,房价还没有盖成,就已经倒手了好几把。

当时,海南的投机性购房比例高达70%以上,海南房价在短短的三年,房价从1300元/平米上涨到了7500元/平米,翻了5-6倍。

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到1993年,海南面临严厉宏观调控的时候,国有四大银行的烂账高达300个亿以上,全省烂尾楼高达1600万平米,挤压资金800多个亿。

可以说,1992年的海南房产大泡沫,纯粹就是一场资本的游戏,崩盘是迟早的事情。

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新一轮海南楼市暴涨,是多种因素导致的必然结果

其出现价格暴跌的可能性微乎其微

而新一轮海南楼市的火爆,其实是多种要素共同作用的结果:

1一二线楼市在过去两年的集体限购,导致投资资金集体南下,推动海南楼市的火爆。

在过去的两年,由于一二线城市集体进入限购时代,导致投资资金出现了投资空窗,这个时候海南由于拥有独一无二的稀缺性度假资源,其投资性明显高于其他三四线城市及旅游城市,因此成为最好的资金避难所。

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2海南这几年旅游服务水平及城市基础设施建设大幅度提升,对房价形成了实质性的推动。

海南这几年整体城市基础建设力度确实非常大,环岛高铁的开通,积极进入全国知名医院,国际知名酒店遍地开花,房产项目品质也明显提升,这些都对海南房价形成了实质性的推动作用。

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3海南正值建省30周年,众多利好政策即将出台,成为了这一轮房价暴涨最好的助推器。

海南自从宣布打造国际旅游岛以来,并没有获得实质性的进展。海南岛充其量也只是一个国内旅游岛的概念,与东南亚其他度假圣地,不管是旅游项目,还是旅游开放性,均远远不如。

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2018年正值海南建省30周年,据称海南已经获得了高层的许可,将会出台诸多前所未有的开放政策,将会推动海南在2020年成为真正的国际旅游岛,其中就包括博彩业的开放,国际免签等重磅政策。

4国内旅居需求随着经济的快速增长,已经成为购房需求的主要力量之一,海南购房已经从纯粹投机,转化成为半自住半投资的需求。

如果说1992年海南购房是纯粹的资本游戏,那么新一轮海南房产本质上已经呈现出度假旅居的需求特点,度假购房旅居在国人钱包鼓起来之后,已经成为了一种实实在在的需求。

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目前多数人在海南购房,并不在于投机,而是养老,分时度假兼顾投资,这是与1992年截然不同的需求背景。

5这一轮海南房产火爆,银行资金所占比例越来越小,因此受到国内宏观调控政策的影响相对较小,政策风险也就相对较小。

1993年海南房地产泡沫之所以破灭,就是因为被国家严令禁止银行资金进入房地产领域所导致的。而这一轮海南房产火爆,由于大多数项目不能贷款,因此银行资金比例其实并不高。

银行资金比例不高,也就意味着宏观政策风险也相对较小,政策风险其实已经被提前规避掉了,这就是海南政府在这一轮楼市火爆中最明显的做法。

综上所述,资深房产项目操盘人---蔡明威认为,这一轮海南房价的暴涨,其原因有两点:

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是对海南利好政策的一种透支性增长

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就是对海南过去几年区域大发展

的补涨。

因此,海南房价预计还将会在目前的基础上向上攀升,但是整体的幅度肯定将会慢下来,同时在区域选择上也会所有不同,会逐渐进入一个房价分化的时代。

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未来20年,海南一直都是投资风口

海南是一个聚集年轻人口越来越多的区域,房地产里最有名的影响房价的逻辑:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

从长期来说,人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值。

那么,什么人流入呢?高质量的人!有才华的年轻人,他带着梦想来;还有那些财富净值人士,他带着财富来这个地方,它有活力,它有希望,那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

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而这些高质量人口的流入,势必会带动就业的增长、产业的发展,也会让这个区域的房子更能租得出去。未来值得投资的房子就是那些租得出去的房子。

也就是说判断哪里更有投资潜力,要看哪里更能吸引人才、哪里人口不断净流入、哪里有更多的年轻人聚集、哪里的人才与产业政策的结合更具可行性。

年龄段与购房需求

有机构通过年龄对购房需求变化的调查,得到了下面的图示(仅供大家作为参考,并不能代表个例):

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由以上的数据我们得出:27岁以下的人租赁需求高;27岁至37岁的人首次置业的需求高;37岁至45岁的人置换改善的需求高;45岁以后的人度假及养老的需求高。

总体来看,37岁到45岁这个年龄段的人口越多,市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长,其所购房价也随之同步上升,户型面积也逐渐增大,35岁以后则以改善型购房为主。当到达一定的年龄后,又逐步下降。

这也就可以解释为什么在414房地产调控后,海南的房价没有大幅跳水,依然小幅上涨的现象。除了环境,海南的大政策(暂停土地供给和土地审批)外,还有一个就是购房需求的支撑,年轻人才的加入,让海南的潜在购房需求得到了进一步的提升,让这个根基更加的稳健,在海南买房不但可以占有稀缺环境,还不用担心没有接盘侠。

不可否认,在投资这件事情上,只要方向对了,不管买什么样的房子都会赚钱,如果方向错了,现在不管买什么样的房子都比较难挣大钱。那么,如何在有限的时间内锁定值得投资的海南房呢?

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海南房票越来越珍贵

我为什么说是有限的时间呢?

海南省委书记刘赐贵就透露了一个重要信息,他说:过去,在中国,只要有钱有买房资格就可以想买多少就能买多少,而现在这样的“待遇”恐怕不见了。岛外想买多少,我们就建多少——这种历史一去不复返。

在过去,行情好闭着眼睛买房都不会让你亏,但是现在不一样了,让购房者选择的面越来越小,对于还未买房者而言,当你只有一张房票的时候,该如何做选择,这是非常关键的。

据我的观察,目前很多海南的项目不需要特意去做广告宣传,都会有客户通过口口相传,闻风就飞奔而来。以下是我的朋友圈传来的某售楼处即将开盘的场景

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这也体现出了市场好,当然我们也要看到随着新房源库存量越来越有限,购买条件也是越来越严格。毕竟想在海南买房的人,大多都是二次置业或者闲钱再投资,这时候有钱的购买者就已经不是什么稀缺物种,最稀缺的应该是有房票的购买者。

当然,未来能够给到有购房资格的人会越来越少。

有些朋友开始询问我,需不需要等过些时日,等过了这个风口,到时候买房,价格会便宜一些!

我理解,在这个悲观的全国楼市大环境下,此时此刻大家选择适度观望,不是没有道理。但是,还要分具体问题具体分析。

资深房产项目操盘人---蔡明威认为海南市场今年会一直处于风口之上。